Agevolazione prima casa salva in caso di riacquisto all’estero documentato


Il contribuente che rivende la prima casa senza attendere cinque anni dal suo acquisto non perde l’agevolazione se compera, entro un anno, anche all’estero, un nuovo immobile e invia all’Agenzia delle Entrate i documenti comprovanti il possesso dei requisiti richiesti per l’accesso alle agevolazioni e la destinazione a dimora abituale del nuovo acquisto (Agenzia Entrate – risposta 24 febbraio 2021, n. 126).

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
L’agevolazione decade in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto. Invece, l’agevolazione non decade nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Sulla “non decadenza” dell’agevolazione, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la previsione costituisce una eccezione alla regola in caso di vendita infraquinquennale dell’immobile, eccezione che può trovare applicazione solo nell’ipotesi in cui l’immobile, oggetto del riacquisto, venga adibito ad abitazione principale del contribuente. La riportata disposizione conferisce, infatti, primaria rilevanza a tale requisito, la cui sussistenza deve essere verificata ai fini della esclusione della regola decadenziale. Proprio al fine di assicurare il rispetto di tale condizione, deve ritenersi che anche nell’ipotesi in cui l’immobile acquistato sia situato in uno Stato estero non si decade dall’agevolazione, sempreché sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale.
In tale ultimo caso, la sussistenza dei requisiti per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita, ossia che il riacquisto dell’immobile sito all’estero sia stato effettuato entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato sito in Italia e che la nuova abitazione sia destinata a dimora abituale, può essere dimostrata presentando all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente, adeguata documentazione.
Al riguardo, il contribuente interessato può inviare la documentazione comprovante il diritto a non decadere dall’agevolazione all’ufficio competente, che valuterà sia se procedere all’emissione dell’avviso liquidazione e sia se avvalersi degli strumenti di cooperazione amministrativa, concernente la reciproca assistenza amministrativa in materia fiscale tra gli stati membri del Consiglio d’Europa e i paesi membri dell’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico – OCSE.
In merito alla documentazione probatoria, ferma restando la valutazione del competente ufficio accertatore, potrebbero essere funzionali sia copia del rogito notarile di acquisto dell’abitazione sita all’estero, sia documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero, come fatture di fornitura di luce, acqua o gas con riferimento al medesimo immobile. I suddetti documenti dovranno essere muniti di apostille e tradotti in lingua italiana.
Tale documentazione deve essere inviata tramite posta elettronica certificata (PEC) ovvero raccomandata A/R all’ufficio dell’Agenzia delle entrate ove è stato registrato l’atto di acquisito dell’immobile sito in Italia.
L’invio di tale documentazione non preclude all’ufficio accertatore di precedere all’ordinaria attività di accertamento, sia in ordine alla gestione dell’attività di liquidazione dell’imposta, sia in ordine alla valutazione dell’idoneità probatoria, ai fini sopra indicati, della citata documentazione.